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Administración de torres: un desafío a gran escala

Buenos Aires es la segunda ciudad de Latinoamérica con mayor cantidad de torres. Con 467 edificios de más de 12 pisos o 35 metros de altura, sólo la supera San Pablo, según un relevamiento del Council on Tall Buildings and Urban Habitat, una organización internacional que estudia la planificación y el diseño de edificios altos. En su mayoría, las torres están localizadas en Palermo, Recoleta, Puerto Madero y Barracas, aunque esta en amplio desarrollo la zona costera de Vicente López.

Más allá de las definiciones técnicas, que describen a una torre como un edificio de altura con el perímetro libre -sin medianera-, en lo concreto este tipo de construcciones se caracterizan por tener una gran cantidad de unidades funcionales, es decir, muchos departamentos. Y con muchos vecinos y más espacios comunes para compartir, es probable que aumenten los problemas de convivencia.

Desde música a todo volumen a la madrugada hasta roturas en el SUM después de una celebración. Desde una rotura en un caño que termina con el laundry clausurado hasta un vecino que deja la zona de parrillas repleta de ceniza. Una gran cantidad de unidades funcionales puede provocar que aumenten los focos de conflictos entre vecinos. Es fundamental que el administrador sea eficaz en la resolución de inconvenientes que afecten la convivencia.

Las torres más nuevas suelen contar con amenities, y su buen manejo, consensuado con el Consejo de Administración del edificio, es importante. Cada consorcio decide las pautas, por ejemplo si cobra por la reserva o por la posterior limpieza del SUM o de la parrilla. Un problema crítico en los edificios altos es un corte de luz. Entre los gastos extra de las torres puede incluirse la compra y el mantenimiento de grupos electrógenos, para mantener los ascensores y las bombas de agua en funcionamiento durante una emergencia.

Otra característica de las torres, también por el mayor volumen, es que cuentan con mayor personal. La figura tradicional del encargado es reemplazada por un intendente, que coordina tareas del personal de limpieza, seguridad y mantenimiento -a los arreglos tradicionales que pueden realizar un plomero, un gasista o un electricista, en las torres nuevas se suman jardineros, pileteros e incluso personal de guardería en las zonas de juegos infantiles o un entrenador en el gimnasio-.

Las torres corporativas pueden contar con salones de convenciones, de reuniones o comedor, aunque en general no poseen amenities de esparcimiento. Sí tienen una mayor demanda de personal, especialmente de seguridad y limpieza, por el alto tránsito de visitas.

En las torres recién terminadas, el administrador tiene, además, el desafío de mediar en los conflictos que surjan entre los propietarios y la empresa constructora. Ante la rotura de un caño o el descascaramiento de la pintura, por ejemplo, en los edificios a estrenar los arreglos no siempre son a cargo del consorcio, es decir que se pagan mediante las expensas. Hay ocasiones en las que los arreglos los debe hacer la empresa constructora, por eso es fundamental que el administrador de este tipo de edificios conozca y tenga capacidad de resolución de estas problemáticas específicas.

 

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